2019年已经走到了三月,天气也开始渐渐回暖,楼市的春天来了吗?

1 政策大环境

预判一个行业的变化趋势,往往先要了解当前的政编程网格策大环境。而笔者这里说的政策大环境,主要包括资金面和政策面两大环境。

资金面:天量社融+宽信用

先来说说资金面,央行上月15日发布1月金融统计数据报告显示,2019年1月份社会融资规模增量为4.64万亿元,比上年同期多1.56万亿元,创历史新高;同时,1月份人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元。M2货币供应同比增长8.4%,达到186.59万亿元。


△ 1月金融数据,图片来源:中国人民银行

1月份的天量社融,市场上解读为拐点的到来。

总阀门一松,活水变多,市场上的资金就变充裕了;

资金充裕了,广州喜御酒店房贷的绳子就没那么紧了。

节后,深圳首套房贷利率已悄然下调。南方日报记者从深圳几家主流商业银行信贷部了解到,深圳的首套房贷利率已由此前的基准上浮15%普遍降至上浮10%。而外资银行发热下调力度更大:花旗银行执行基准上浮9%,汇丰银行执行基准上浮5%,中信、北京银行执行标准首套最低上浮8%……

政策面:房住不炒大熊与宜静鬼谈会+一城一策

2018年“房住不炒”的基调口粮茶是什么意思一出,各地调控政策也密集出台,数量高达400余次,刷新了历史记录,相信诸位也都印象深刻。

而到了2019年,在维持大基调的基础上,中央出手的新型大招叫做“因城施策”。刚刚出炉的政府工作报告里也提到,要“更推女郎福利社好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。在此之前,楼市有个奇怪的传导机制,北京涨完天津涨,上海涨完杭州涨。好不容易按下这边吧,那边又浮起来了,你说气人不气人?现在,19年的“因城施策”一赢政丽姬出,有很大希望彻底斩断旧的房价传导机制,创ca8907建新的楼市格局。

举个例子,3月1日,天津公积金管理中心发布了“关于在外地缴存住房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金龙火战神贷款有关政策的通知”。


△ 图片来源:天津市住房公积金管理中心

通知自2019年6月1日起施行,2024年5月31日废止。但这个公积金新政却跟之前天津实施的限购政策互相矛盾。如果限购政策在这段时间维持不变的话,本次的公积金新政的实施范围就限定在唯一没有被限购的新区里。如此一来,整个天津市被划分成了两个阵营,实施限购的几个区跟实施公积金新政的不限购的新区,为我们完美诠释了因城施策。

事实上,各地的经济发展现状和民众购买力完全不同,不能放在一个的案板上做一刀切。每一个城市都要充分理解大基调,然后根据各名言名句,360清理大师,蒂佳婷自的具体情况各可怕的科学在线阅读自再做一些小调整。以后,我们可能会经常看到这样一种现象,同在一个省,长沙在限购而株洲浇汁鱼湘潭却在“促销”。

楼市的冰火两重天,已经在路上。

行业趋势

说完宏观大环境我们来看看整个行业的市场表现。

销售价格

日前,国家统计局官网发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。


△ 图片来源:国家统计局官网


△ 图片来源:国家统计局官网

从楼市的销售情况来看,统计局公布全国70个城市1月份二手房价格环比微涨0.2%,为近3年的月度最低涨幅。而非官方的“中国城市二手房”指数也显示,1月全国376城市二手房价格环比微穿书之莫妍跌0.2%。无论是官方还是非官方数据,都显示房价已经涨不动了。

销售面积

中金的报告显示,1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%,比去年第四季度仙园农庄钳子的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位,购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题,3月跌幅预计进一步扩大至10%以上。

把销售价格和销售面积结合来看,很明显能看出二手房的交易需求得到抑制。新房的销售价格涨幅较为明显,二手房的房价已经涨不动了,而且所有的交易面积跌幅在扩大。

土地市场

土地供应北戴河美仙度假公寓在增多,多数还在为保障性住宅让路。宋晨霜为了实现“住有所居”的政策目的,以北京、上海滨江官震为代表的一线城市率先增加了保障住宅土地供应,北京在1月份就出让了9宗共有产权住房,南京等二线城市也陆续跟进。

可以预见的是,二手房的市场的流动性将进一步降低。在各地疯狂抢人的大背景下,外来人才引进带来的购房需求将成本地首置群体的重要来源。

品牌企业表现

春江水暖鸭先知,而对于楼市来说,开发商往往是业内触角最敏锐的动物。一般来讲,我们能从开发商的一些行动轨迹里判断行业的发展态势。那么,今年又到底是怎么回事?媒体刷屏“楼市小阳春”,巨头却开始打折?

万科再提“活下去”、恒大打折

2月25日,万科周刊曝光了内部邮件。在这份名为“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的内部邮件中,郁亮指巨臂哥死了出:不要再寄望于“触底反弹”,宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

而恒大的大动作就是打折!恒大2月份召开的营销会议上宣布,继续“全员营销、员工卖房”的模式,同时全国所有在售项目住宅9折优惠,商铺8折优惠。

楼市小阳春?

而媒体上的楼市一直很热闹。

三月一开始,就有深圳新开盘公寓人山人海的新闻刷屏。而背后的真相却是高佣金推动的中介拉人头模式。

所谓的“楼市小阳春”,在笔者看来就是一堆绚烂的泡沫,背后离不开开发商促销的原因,也离不开媒体的夸大宣传。

一个结论

最后,笔财女敛夫者的一个结论,现金为王。

二手房的销售市场已经不热闹了,以后流动性还会进一步降低。笔者预测:未来,购买新房和保障性住房才是王道。

无论是万科的活下去还是恒大的打折,其实都是房企的例行营销手段,目的在于快速回笼资金。从开放钛锅优缺点商和房企的发展趋势来看,全款和贷款买房的落地价格差距也将会越来越大。

楼市的分化和下沉趋势将越来越明显,好的楼盘会越来越吃香,次的则会被遗忘甚至淘汰。因此,不论你是刚需还是投资,拿好现金都是当下的重中之重。